近日，克而瑞发布数据，截至8月31日，典型城市法拍房累计挂拍套数28万套，比2023年同期增加了12%。其中，重庆8月法拍房挂拍量排在首位，月内新增法拍房1158套，而省城太原法拍房8月新增挂拍数名列全国前列，和成都、郑州月内新增法拍房挂拍套数相当，均超800套。随着法拍房挂拍量增多，法拍房俨然成为社交媒体上热点话题，有人分享买房经验，也有人不慎“踩坑”。这个曾经与普通购房者距离较远的房产成交领域，正逐渐走向大众视野。曾经“小众”的法拍房，为何关注度越来越高？太原法拍房增速名列前茅，对楼市有哪些影响？购买法拍房，有哪些注意事项？山西晚报记者进行了调查了解。A 8月太原新增法拍房895套所谓法拍房，指的是被法院强制执行拍卖的房屋。当债务人无力履行借款合约或无法清偿债务时，被债权人经司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得案款偿还债权，该过程中进行拍卖的房子就是法拍房。9月18日，中指研究院数据显示，今年前8月，全国355城法拍市场挂拍各类法拍房源数量累计50.3万套，同比减少约5.5%；累计成交约10.9万套，同比增加约3.1%；总成交金额2087.9亿元，同比减少约3.7%。全国法拍房源累计拍次85万次，较2023年增加约33.8%；成交11万次，较去年成交累计次数增加约3.7%。据克而瑞数据，典型城市8月新增挂拍套数37676套，环比7月下降5%，不过与前7月月均值相比增加了8.5%，截止到8月31日，典型城市法拍房累计挂拍套数28万套，比2023年同期增加了12%。在城市排行榜上，排名前四的城市组成第一梯队，8月新增法拍房挂拍量均超过800套。其中，重庆以1158套排在首位，郑州以982套排在第二，省城太原以895套排在第三，成都以843套排在第四。山西晚报记者注意到，榜单上排名靠前的城市主要以中西部城市为主，一线城市法拍房新增挂拍量相对较少，均在350套以下，例如广州、深圳分别为335、287套，上海和北京均不足200套。从成交情况来看，上海以超过3亿元排在成交金额榜首位，其次是深圳、北京、成都、杭州、重庆等城市。在成交率方面，据克而瑞抽样调查数据显示，除去尚未开始和正在进行的房源，8月，典型城市有效挂拍量9572套（城市成交率测算时均剔除尚未开始和正在进行的法拍房数据），成交了1835套，平均成交率19.2%，较7月上升了2.4%，月度成交率创下年内新高，相当于每五套法拍房就有一套成交。从城市来看，成交率最高的城市是上海，成交率达到了50%，也就是说一半有效挂拍的房源成交；省城太原以30%的成交率排在第8位。此外，沈阳、厦门、重庆、济南、南京、北京等城市法拍房成交率都超过了30%。法拍房成交率反映了有效挂拍法拍房中成功交易的比例，可以帮助人们了解法拍房市场的交易效率和市场热度。业内人士分析认为，虽然8月省城法拍房增量明显，但成交率与一线城市仍有一定的差距，可以看到，成交率较高的地区经济都较为发达，人们的购买力较强，同时，这些地区可能存在供应量较少或房地产市场较好的情况，因此购房者信心相对较高。B 折价率高 法拍房价格优势明显曾经“小众”的法拍房，为何关注度越来越高？价格是重要因素之一。据克而瑞统计数据，8月法拍房起拍价平均折价率为29%，这意味着起拍价较市场价平均折价三成左右。如果细分数据，更是约有16%的法拍房折价率在40%及以上。从省城太原来看，山西晚报记者查询司法拍卖平台以及二手房中介平台发现，同一小区同类型房源在两个平台价格差距很大。例如万柏林区××名邸一套位于14层的95.35平方米房源，司法平台起拍价为63.34万元，均价为6600元/平方米，而在二手房中介平台上，该小区的挂牌均价为8800元/平方米左右；杏花岭区××庭院一套174.99平方米的三居房，起拍价为100.30万元，在二手房中介平台上，同样的户型标价150.5万元。在司法拍卖平台上，除了给出房产的起拍价之外，还会给出房产的评估价。通过对比多个拍卖房源，山西晚报记者发现，起拍价大都在评估价的7折左右。值得一提的是，虽然拍卖时加价幅度在2000—5000元不等，但通过查询司法平台提供的成交记录，多数成交房源仅有1人参与竞买，起拍价即为成交价。“对于法拍房，人们还是比较谨慎的，除了部分极度稀缺的房产资源，多数房源竞争不大。”业内人士介绍，一般情况下，法拍房出现竞价的情况不多，除非是一线城市的顶级豪宅，例如今年7月，深圳市南山区华侨城纯水岸一栋463.91平方米的别墅以2亿元起拍，经过33轮的竞拍，最终以总价2.32亿元成交，折合单价约50万元/平方米，创下深圳法拍房单价和总价新高。此次拍卖仅2名买家参与竞拍，但吸引了超过3.8万人围观。山西晚报记者注意到，很多拍卖结束的房源，报名人数均为0。据了解，这些属于无人出价的流拍房源，之后很大比例上会再度挂拍。“很多即将开始拍卖的房源都会在显著位置提示‘二拍’，价格会比‘一拍’时更低。”业内人士介绍，房产持有人为尽快解决或缓解债务，二次拍卖的房源的折扣力度更大，成交率相对更高。据CRIC不完全统计，2024年前8月挂拍的28万套法拍房中，二拍及以上房源约10.3万套，占比接近四成，首次竞拍就成交的房源平均折价率为31%，“二次成交的房源折价率增至37%，性价比更高。C 监管严格 多种原因促使法拍房增多近年来，“个人住房断供”的新闻屡见不鲜，很多人认为这是法拍房增多的主要原因。“楼市盘整期，部分人觉得‘断供潮’已经来了，法拍房会越来越多，这个说法并不全面。法拍房增多的原因有很多，包括经济因素、市场监管严格等，个人住房断供仅仅是其中一项。”业内人介绍，很大一部分法拍房并没有背负房贷，而是被用作了抵押贷款，小型企业、个体商户等在经营困难的情况下，会出现债务违约，借款人无法按时还款时，手中的房产会被拍卖。此外，随着国家出台了一系列房地产市场监管、调控措施，很多炒房客资金链断裂，相当一部分房源通过法拍重新进入市场。业内人士介绍，最明显的例子就是在8月底传出的“安徽女子87套房产被查封拍卖”。这一消息在房屋中介的群里引发广泛关注，根据其内容，该女子位于长沙的87套房产涉及5个小区，因房产数量较多一度冲上热搜，通过司法拍卖平台上检索发现，87套房屋目前处于“预告中”状态，将于9月29日10点正式开拍。山西晚报记者查询网上相关内容了解到，2016年下半年起，大量投资客进入长沙炒房，当时并不限购，该名女子是安徽大志房地产开发有限公司非法集资案的两名主犯之一，她与同伙均是“炒房团”的炒家，两人名下共有长沙房产87套、合肥房产90套。时至今日，法拍房数量的激增已将其推至了一个无法再被忽视的重要位置。“法拍房热度提升，与购房客群的变化也有一定的关系，房子主力消费群体已经从70后、80后渐渐转向90后、00后，年轻人对各种新事物的接受程度更高。”业内人士介绍，过去，人们对房屋的交易流程并不熟悉，别说是法拍房，普通的二手房交易均要委托中介代办。现在，人们可以通过各种在线平台和资源获取房产交易的相关信息，公众对房产交易流程的认识和理解显著提高，各种方便群众办事的利好政策使得房产交易变得更加规范、透明、高效。“年轻人法律意识逐渐提高，网上司法拍卖的流程也不断优化，抱着‘捡漏’心态的人越来越多。”业内人士表示，楼市下行，部分刚需人群不再一心买新房或二手房，由于价格便宜，关注法拍房的人会越来越多，但由于其数量有限，对于整体楼市销量的影响并不大，主要影响的是其周边二手房的价格，如果成交价过低，会影响该区域内潜在买家的市场信心，导致人们的观望情绪更浓。D 捡漏需谨慎 盲目拍下法拍房有风险虽然法拍房房源持续增多，价格上存在“捡漏”空间，但真正交易中还有许多要注意的方面，背后的风险不容忽视。首先是交易流程方面，相比传统二手房交易，法拍房首先要做的就是参与拍卖。业内人士介绍，参与法拍房拍卖一定要选择正规、靠谱的平台，每个平台都有自己的特点和优势，选择合适的平台，不仅可以获得高性价比的房源，还可以享受便捷和高效的竞价过程，在“中国执行信息公开网”可以看到多个“网络司法拍卖平台链接”。以“阿里资产”为例，在报名参与之前，一定要仔细阅读《标的物介绍》《变卖公告》《变卖须知》等内容，对意向房源有一个大概的了解；其次，买房人尽量亲自实地看房，充分了解房屋状况、周边环境及配套设施。一般而言，房源由网络司法拍卖辅助机构进行网络拍卖服务，相关问题可以致电咨询并通过其实地看房。山西晚报记者咨询了一套房源的网络司法拍卖辅助公司，对方表示，买家拍卖成功后，公司会帮助买房人取得《法院裁定书》《协助执行通知书》《拍卖成交确认书》，如果房屋产权被相关法院扣押，公司也会帮助买房人取得，但后续办理房屋过户登记手续需要买房人自行办理。山西晚报记者咨询了太原市房产交易服务中心，工作人员表示，某种角度来说，办理法拍房过户登记比二手房还要简单。“因为是已经拍卖执行的房产，办理过户时不需要卖方到场，买家携带身份证明在政务服务大厅就能办理完所有的过户手续。”工作人员介绍，当《法院裁定书》《协助执行通知书》《拍卖成交确认书》送达交易中心后，相关科室会给房产立案，这里分三种情况：对于还没有办理房产证的新房来说，需要等待开发商统一办理初始登记后，才能办理个人房产证；已有房产证的二手房且对方配合提供，则正常办理；如果已有房产证但对方拒不提供，由于有法院出具了《法院裁定书》《协助执行通知书》，买方在声明原房产证作废后，买方再向相关机构提交申请办理新的房产证。山西晚报记者了解到，法拍房的实际办理流程并不复杂，真正的难点在于各种费用的计算和缴纳，比如中标价尾款、各种税费等，买方需要结清每一笔费用才能顺利过户。“想‘捡漏’法拍房，其实并不容易。”业内人士表示，购买法拍房有一定的风险，比如房屋产权情况，买房人要充分了解房屋抵押、查封情况，核实房屋是否涉及其他纠纷；还要考虑房产交易涉及到的税费，某些特殊性质的房屋，如继承或商业性质的房屋，其过户税费可能非常高，高额的税费可能会导致买房支出远超自己的预算；房屋此前可能存在的水、电、煤、物业管理费、车位管理费等欠费，一般由购房者支付，这在《变卖公告》中一般会明确提出，业内人士建议买家在现场看房时尽量通过物业以及相关管理部门了解欠费情况。此外，法拍房还有无法落户、腾房困难、房屋瑕疵、无法贷款、已经长期出租等风险，都是“深坑”。“拍卖前，购房者要对房源进行充分了解，尽可能排除相关风险。此外，还要对法拍房周边的二手房价格有充分了解，设定一个出价上限，并不是所有的法拍房都能捡漏。”业内人士建议，如果对法拍房流程不了解，可以考虑请专业的房产评估师和法律人士咨询，评估风险之后再决定是否参与竞拍。
山西晚报记者柴旭晖
